Checklist: saiba como analisar e escolher fundos imobiliários (FIIs)

Sem muita enrolação, vamos te apresentar, hoje, amigo leitor um checklist extremamente prático de como analisar fundos imobiliários (FIIs) para incluir na sua carteira de investimentos e torná-la vencedora.

Provavelmente, você já se deparou com notícias sobre o sucesso que os FIIs estão fazendo na modalidade de renda variável, não é mesmo? Certamente, isso despertou o seu interesse.

Antes de tudo, dê uma olhada em outros dois artigos que já produzimos sobre fundos de investimento imobiliário aqui no Diário de Investimentos que darão uma boa base para ingressar nesse assunto:

O que são fundos imobiliários (FIIs)?

Inicialmente, vale dar aquela pincelada rápida no que são os fundos de investimento imobiliário, não é mesmo? Tenha em mente que um FII te permite ser dono de uma parte de um imóvel – ou grupo de vários imóveis – ao adquirir uma cota do fundo negociada em bolsa de valores. Atualmente, são centenas de FIIs disponíveis ao investidor.

A partir da daí, você terá direito a uma parte dos proventos mensais gerados pela exploração comercial de tal imóvel, de acordo com o volume de cotas adquiridas. Em outras palavras, você recebe um pedacinho dos aluguéis. Enfim, é uma forma de investir no mercado imobiliário sem ter a necessidade de comprar o imóvel inteiro.

Vale a pena investir em fundos imobiliários (FIIs)?

Sim! Vale muito a pena por vários motivos. As principais vantagens de investir em fundos imobiliários mais citadas pelos investidores são:

gerar renda passiva;
diversificar a carteira;
investir no aquecimento do mercado imobiliário;
diluir o risco geral do portfólio de investimentos;
rendimentos isentos de imposto de renda;
baixo valor de aquisição e boa liquidez;
pouca burocracia;
facilidade de análise;
proteção contra a inflação;
entre outras.

Então, se os FIIs são uma boa alternativa e tem atraído investidores – já são mais de 1 milhão –, como analisar e escolher esse tipo de ativo para incluir na carteira? Siga o checklist abaixo e terá um bom caminho já trilhado. Vamos lá?

Como fazer a análise de fundos imobiliários (FIIs)?

Bom, saber como analisar um fundo imobiliário requer, antes de tudo, que você construa o seu método. Sua carteira de FIIs, assim como seu portfólio de ações, deve ser condizente com o seu perfil e seus objetivos como investidor.

Por isso, não indicamos replicar carteiras recomendadas, pois elas fatalmente podem não estar alinhadas com o que você espera alcançar com esse investimento. Além disso, tenha em mente o que são as análises fundamentalista e técnica.

Análise técnica x análise fundamentalista

A partir da definição do seu objetivo e do seu método, pode partir para saber o que analisar em um FII. Quando falamos de objetivos e métodos, falamos sobre fatores como: tempo de investimento, apetite por risco, tipo de gestão aplicada no fundo, entre outros.

Já quanto ao tipo de análise (técnica ou fundamentalista), tenha em mente que elas tem propósitos diferentes:

análise técnica: ferramenta utilizada para determinar a tendência de um ativo e ganhar com a variação do preço na compra ou venda. Neste tipo de estudo, foca-se a análise nos gráficos, volumes de negociação, liquidez, etc.
análise fundamentalista: o foco é olhar exclusivamente os fundamentos (gestão do FII, rentabilidade, retorno no longo prazo, cenários micro e macroeconômicos, entre outros). Os gráficos e as cotações têm pouca importância.

No checklist que vamos apresentar, focaremos na análise fundamentalista. Em outros termos, a escolha de fundos imobiliários para serem carregados para o longo prazo.

Checklist: como analisar um bom fundo imobiliário (FII)

Para começar a análise de um FII, assim como nas ações, você pode aplicar os estudos top bottom ou bottom up. Daí, a partir do momento que você toma um FII para examinar, pode seguir os itens abaixo no seu checklist tanto para verificação quando para comparação de um papel com o outro.

1. Escolher um tipo de fundo imobiliário (FII)

Para início de conversa, veja em qual tipo de fundo imobiliário ele se encaixa. Esse é um mecanismo para garantir que você alcance boa diversificação, uma vez que tem a possibilidade de escolher mais de uma categoria de FII.

As principais são os fundos de tijolo (imóveis reais e lucros com aluguéis ou vendas) e de papel (colocam dinheiro em ativos financeiros do mercado imobiliário e fundos que compram cotas de outros fundos). Dentro destes, há várias subdivisões que podem ser de acordo com o tipo de imóvel, por exemplo:

Fundos de Desenvolvimento Imobiliário;
renda de shoppings;
lajes Corporativas;
hotéis;
Fundos de Fundos (FOFs);
galpões industriais;
galpões logísticos;
hospitais;
agências bancárias;
imóveis educacionais;
entre outros.

2. Verificar se o FII é monoativo ou multiativo

Na prática, isso significa saber quantos imóveis o fundo imobiliário tem sob sua gestão. Quanto mais imóveis, menos o fundo fica refém da renda gerada por um único inquilino. Em outras palavras, se o imóvel fica vago, a renda do FII é duramente comprometida.

3. Checar a localização dos imóveis

Em seguida, devemos averiguar qual é a localização dos imóveis do fundo imobiliário. Em outros termos, verificar se os ativos estão bem localizados de acordo com a sua função, se estão bem distribuídos em mais de uma cidade ou estado e outros fatores relativos à localização.

4. Estudar a taxa de vacância

Já que uma forma de ganhar com os FIIs é por meio do rendimento dos aluguéis, é importante saber se tais imóveis estão sempre ocupados ou ficam vagos.

Por meio da taxa de vacância, podemos avaliar em qual proporção de tempo um imóvel está vago e também sobre a qualidade e localização do imóvel. Os melhores imóveis tendem a ficar menos tempo vazios.

Neste indicador, olhamos para o cenário atual e para a vacância histórica, o que permite entender também a capacidade de a gestão em manter o imóvel sempre interessante e procurado.

5. Ver quem é o administrador do fundo

Todos os fundos imobiliários têm um gestor por trás, conduzindo as decisões para o melhor interesse do FII e seus cotistas. Dê uma olhada em quem é esse gestor, o que ele já fez e se teve sua competência elogiada ou criticada a frente do fundo ou de outros tipos de investimento.

6. Avaliar o tamanho do patrimônio do fundo

Neste item, vale uma lógica simples. Quanto maior o patrimônio do fundo, especialmente os fundos de tijolo, maior é o número de ativos ou maior é a valorização dos ativos do fundo, potencializando a diversificação.

7. Estudar as taxas do fundo imobiliário

Falamos anteriormente sobre a avaliação da administração do FII e é natural que bons gestores sejam bem remunerados. Essa remuneração é proveniente das taxas que o fundo cobra de seus cotistas. As principais taxas são:

taxa de administração;
taxa de performance;
taxa de gerenciamento;
taxa de gestão;
taxa de consultoria.

Um fundo imobiliário não terá todas essas taxas, mas some as taxas cobradas e compare um fundo contra o outro.

8. Analisar o Dividend Yield de 12 meses

O próximo passo é avaliar o dividend yield dos últimos 12 meses. Pode-se ainda estender essa avaliação para períodos maiores como 24, 36, 48 meses e assim sucessivamente.

O dividend yield (DY) é uma métrica para averiguar a performance de retorno de acordo com os proventos pagos aos cotistas. Se ele se mantém em uma taxa constante ou crescente, é um bom sinal de gestão.

Esse indicador é calculado pelos rendimentos distribuídos em relação ao valor da cota. Não existe um DY ideal. Aqui, vale o bom senso na análise e a comparação entre fundos semelhantes.

9. Examinar a Cap Rate

A Capitalization Rate (Cap Rate) é um indicador que afere a taxa de retorno de um ativo em proporção à sua renda. Simplificando, aqui verificamos qual é o retorno gerado pelos ativos presentes no portfólio do fundo. De maneira simples, calcula-se essa métrica dividindo a renda anual pelo valor da propriedade.

10. Número de cotas e liquidez das cotas

Em seguida, avaliamos o número de cotas emitidas pelo fundo e a liquidez dessas cotas na bolsa de valores. Liquidez é o quão fácil é negociar aquele ativo e isso está diretamente ligado ao número de cotas disponíveis para comprar e vender.

Hoje, com o aquecimento do mercado de fundos imobiliários, a liquidez dos ativos têm aumentado consideravelmente, tornando-os cada vez mais fáceis para a aquisição.

11. Calcular o Preço/Valor Patrimonial da Cota

Esse importante indicador fundamentalista de fundos imobiliários é calculado pela divisão do total do patrimônio líquido pelo total de cotas emitidas. Por meio dele, desejamos entender se o FII, no momento da análise, está sendo negociado acima ou abaixo do seu valor patrimonial.

Por outro lado, é importante destacar que esse não é um “indicador de oportunidades”, para comprar FIIs “mais baratos” do que eles custam, mas sim um termômetro de como está o entendimento do preço em relação ao valor patrimonial da cota no momento.

O erro do investidor está em analisar um dado isoladamente buscando o timming perfeito de entrar no investimento quando isso não existe. Todos os outros fatores pesam para que as métricas sejam mudadas o tempo todo.

12. Estudar se o valor do metro quadrado do aluguel é compatível com a realidade

Por meio de um cálculo simples, verifica-se se o valor recebido pelos aluguéis em relação ao m² alugado está compatível com a região e atratividade do imóvel. Isso nos mostra se os gestores estão pesando ou errando a mão na precificação dos imóveis, o que pode prejudicar a gestão do fundo no futuro.

Por exemplo, se o aluguel estiver muito caro, em caso da saída do locatário, a administradora terá dificuldades em alugá-lo nas mesmas condições, o que pode levar a uma queda na renda do fundo.

12. 1 Área Bruta Locável (ABL)

Dentro desse mesmo estudo, podemos encontrar nas informações do FII qual é a área bruta locável (ABL), ou seja, qual é o espaço total que o fundo tem para alugar. Cruzando essa métrica com a anterior, rendimentos do fundo e com os índices de vacância, temos poderosos indicadores sobre o quanto aquele imóvel está gerando recursos no máximo da sua capacidade.

13. Facilidade de contato com o Relações com Investidores

Um bom fundo imobiliário deve tratar bem e valorizar os seus cotistas. Logo, uma das melhores maneiras de fazer isso é deixá-los bem informados sobre o que se passa no fundo. O site de relações com investidores do FII, sobretudo, deve ser bom, bem alimentado com documentos, fatos relevantes, regulamentos com facilidade de contato e ótimos conteúdos.

Por fim, ao adquirir cotas de algum FII, lembre-se de se cadastrar no mailing da administradora para receber, no seu e-mail, as informações sobre o que se passa no fundo. Para fazer isso, basta buscar no Google mesmo pelo NOME DO FII + RI.

14. Ler as informações financeiras/contábeis e estudar o retorno no longo prazo

Finalmente, avalie om quanto aquele FII gerou de retorno aos seus cotistas no longo prazo, não só em termos de cotação, mas também em rendimentos.

Como o mercado de fundos imobiliários ainda é muito jovem, alguns FIIs têm poucas informações para traçarmos uma linha de décadas. No entanto, uma análise de um período de cinco anos já gera dados preciosos sobre a qualidade do investimento naquela cota.

Leia os informativos e fatos relevantes divulgados pelo fundo e, ao menos uma vez por ano, analise os dados contábeis para evitar as visões enviesadas dos analistas de mercado.

5 sites para a análise fundamentalista de fundos imobiliários

Mas, afinal de contas, onde conseguir esse mundo de informações para analisar fundos imobiliários? Além dos sites de relações com investidores, há ótimos sites de análise fundamentalistas para os FIIs. São eles:

Para terminar, vale ressaltar mais uma vez que nenhuma métrica deve ser analisada isoladamente. Todos os pontos apresentados fazem parte de um amplo espectro de entendimento de como analisar fundos imobiliários.

Assim como as ações, os FIIs fazem parte da grande engrenagem que é a economia, com seus inúmeros agentes (consumidores, empresas, governo etc) e estão sujeitos a influências de diversos tipos.