O que é o índice IFIX

Índice IFIX: o que é e qual é a composição da carteira?

Os fundos de investimento imobiliários (FIIs) são inegavelmente uma modalidade de investimento que caiu no gosto dos brasileiros. Semelhante às ações com o IBovespa, IBrX 50, IBrX 100, os FIIs têm o índice IFIX como o seu termômetro oficial.

Em setembro de 2020, os fundos imobiliários alcançaram a marca de 1 milhão de investidores, um salto considerável se olharmos para os 645 mil de dezembro de 2019 e os 208 mil de dezembro de 2018. Desse milhão, cerca de 74% são pessoas físicas, como eu e você. Ou seja, não é um investimento de ricos.

Neste artigo, vamos entender um pouco mais sobre o que é o índice IFIX, para o que ele serve na prática, sua composição e principais ativos para entrarmos com mais confiança nesse mercado. Vamos lá?

O que são Fundos Imobiliários (FIIs)?

Os fundos de investimento imobiliários são classes de ativos que permitem ser “donos” de partes de imóveis de diferentes usos. Assim como as ações permitem que tenhamos uma fatia do patrimônio de uma empresa, os FIIs nos possibilita ter uma fatia do patrimônio de um conjunto de imóveis e sermos remunerados proporcionalmente.

Em outras palavras, ao invés de comprarmos um imóvel inteiro para alugar, dividimos essa tarefa com milhares de outros investidores.

Na mecânica de operação dos FIIs, o fundo capta o dinheiro dos investidores, adquire e administra os imóveis e os explora comercialmente, retornando o valor dos alugueis para os cotistas. Os fundos devem distribuir 95% dos lucros auferidos para esses cotistas, seguindo o regime de caixa.

Hoje, há centenas de FIIs negociados na bolsa de valores com um patrimônio da casa das dezenas de bilhões de reais. Como são ativos de renda variável, torna-se necessária a criação de indicadores que permitem avaliar o crescimento dessa modalidade, a volatilidade dos negócios, sua movimentação histórica e demais análises. Com esse intuito, a B3 criou o índice IFIX.

O que é e para o que serve o índice IFIX?

Com função semelhante ao Ibovespa – índice que acompanha a evolução de uma carteira teórica de ações – o índice IFIX é uma carteira teórica com os principais fundos imobiliários da bolsa brasileira, definida conforme metodologia da B3.

Esse indicador existe desde 2012 com a finalidade de apurar o “desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários negociados” na bolsa. Logo, é um termômetro do mercado de FIIs.

Ele também adota a metodologia de pontos, em que o somatório das participações de cada FII no fundo resulta em um número X de pontos ao final do pregão. É relevante dizer ainda que, além das cotações dos papeis, o IFIX também considera a distribuição de lucros aos cotistas.

É importante salientar que ainda não existem ETFs do IFIX da mesma forma como há ETFs do IBovespa (Ex.: BOVA 11, BOVV11 etc). Isto significa que não é possível investir diretamente na variação do IFIX.

A única forma de fazer algo semelhante a isso seria montar uma carteira parecida com o IFIX, comprando fundo a fundo e em proporções parecidas. Claro que esta seria uma tarefa hercúlea. Então, o melhor a se fazer é estudar e investir nos melhores FIIs, balanceando e diversificando bem a carteira.

Metodologia da B3: como os FIIs são escolhidos para entrar no IFIX?

Conforme metodologia específica definida pela B3, os FIIs devem atender a alguns critérios para fazer parte do índice IFIX. Aqui estão os principais:

  • estar classificado entre os ativos elegíveis que, em 3 carteiras anteriores, em ordem decrescente de índice de negociabilidade (IN), representem um 95% do total desses indicadores.
  • estar presente em 95% dos pregões no período das 3 carteiras anteriores;
  • não ser classificado como “penny stock” (valor da cota abaixo de 1 real);
  • um FII que esteja em oferta pública pode ser incluído, mesmo sem estar listado durante as 3 carteiras anteriores. A sua oferta pública deve ter sido realizada antes do rebalanceamento anterior e ter 95% da presença desde seu início de negociação.

Após a escolha dos FIIs que participarão do índice, é preciso definir qual será o peso de cada um deles no IFIX. Isso é feito por meio dos critérios de ponderação, mas, por regra, não pode passar de 20% da composição do índice. Essa ponderação será feita pelo valor de mercado da totalidade das cotas emitidas pelo FII. Em outros termos, quando maior, mais peso no índice.

Como são muitos FIIs na carteira, o que veremos abaixo, é natural que eles tenham um peso menor em relação ao total e nenhum deles ultrapassa os 5% de peso na carteira, atualmente.

Os principais FIIs do IFIX

Alguns ativos de maior destaque são chamados de market movers. Da forma similar ao mercado de ações, em que apenas 5 empresas (Bradesco, Itaú, Petrobras, Vale, B3 e Weg) respondem por 40% da movimentação do Ibovespa -, ainda que esse índice tenha mais de 70 papeis na composição -, alguns ativos ocupam maior proporção na formação do IFIX.

Por conseguinte, podemos dizer com tranquilidade que os principais FIIs do IFIX são aqueles que possuem mais de 2% na composição da carteira ideal, como podemos ver abaixo na lista completa. São eles:

  • BBPO11 (Fundo Imobiliário BB Progressivo II)
  • BCFF11 (Fundo Imobiliário BTG Pactual Fundo de Fundos)
  • BRCR11 (Fundo Imobiliário BTG Pactual Corporate Office Fund)
  • HFOF11 (Fundo Imobiliário Hedge Top FOFII 3)
  • HGBS11 (Fundo Imobiliário Hedge Brasil Shopping)
  • HGLG11 (Fundo Imobiliário CSHG Logística)
  • HGRE11 (Fundo Imobiliário CSHG Real Estate)
  • HGRU11 (Fundo Imobiliário CSHG Renda Urbana)
  • JSRE11 (Fundo Imobiliário JS Real Estate Multigestão)
  • KNCR11 (Fundo Imobiliário Kinea Rendimentos Imobiliários)
  • KNIP11 (Fundo Imobiliário Kinea Índice de Preços)
  • KNRI11 (Fundo Imobiliário Kinea Renda Imobiliária)
  • MXRF11 (Fundo Imobiliário Maxi Renda)
  • VISC11 (Fundo Imobiliário Vinci Shopping Centers)
  • XPLG11 (Fundo Imobiliário XP LOG)
  • XPML11 (Fundo Imobiliário XP Malls)

Estes 16 FIIs correspondem a 49,46% do peso do IFIX atualmente.

Qual é a composição da carteira do IFIX hoje?

A composição completa da carteira do IFIX hoje, válida até dezembro de 2020, compreende os seguintes 81 ativos:

Código de negociaçãoFIIPart. (%)
ABCP11FII ABC IMOB1,198
ALZR11FII ALIANZA0,728
BARI11FII BARIGUI0,294
BBFI11BFII BB PROGR0,422
BBPO11FII BB PRGII2,786
BCFF11FII BC FFII2,323
BCIA11FII BCIA0,573
BCRI11FII BEES CRI0,485
BPFF11FII ABSOLUTO0,688
BRCO11FII BRESCO1,959
BRCR11FII BC FUND2,933
BTCR11FII BTG CRI0,508
BTLG11FII BTLG1,589
CPTS11FII CAPI SEC1,048
CVBI11FII VBI CRI0,437
FEXC11FII EXCELLEN0,411
FIGS11FII GEN SHOP0,231
FIIB11FII INDL BR0,450
FLMA11FII S F LIMA0,259
FVPQ11FII V PARQUE0,539
GGRC11FII GGRCOVEP1,217
GTWR11FII G TOWERS1,764
HABT11FII HABIT II0,775
HCTR11FII HECTARE0,693
HFOF11FII HTOPFOF32,837
HGBS11FII HEDGEBS2,625
HGCR11FII CSHG CRI1,578
HGFF11FII CSHG FOF0,342
HGLG11FII CSHG LOG3,936
HGPO11FII CSHGPRIM0,470
HGRE11FII HG REAL2,070
HGRU11FII CSHG URB2,834
HSML11FII HSI MALL1,854
HTMX11FII HOTEL MX0,195
IRDM11FII IRIDIUM1,865
JSRE11FII JS REAL2,541
KFOF11FII KINEAFOF0,980
KNCR11FII KINEA RI4,586
KNHY11FII KINEA HY1,471
KNIP11FII KINEA IP4,437
KNRI11FII KINEA4,925
LVBI11FII VBI LOG1,830
MALL11FII MALLS BP0,889
MCCI11FII MAUA0,932
MFII11FII MERITO I0,409
MGFF11FII MOGNO1,000
MXRF11FII MAXI REN2,432
ONEF11FII THE ONE0,166
OUJP11FII OURI JPP0,292
OULG11FII OURILOG0,281
PATC11FII PATRIA0,381
PLCR11FII PLURAL R0,222
QAGR11FII QUASAR A0,542
RBED11FII RIOB ED0,362
RBFF11FII RIOB FF0,516
RBRF11FII RBRALPHA1,125
RBRR11FII RBRHGRAD0,952
RBVA11FII RIOB VA1,642
RCRB11FII RIOB RC0,803
RECR11FII REC RECE1,191
RECT11FII REC REND0,838
RNGO11FII RIONEGRO0,238
SADI11FII SANT PAP0,328
SARE11FII SANT REN0,890
SDIL11FII SDI LOG0,602
SPTW11FII SP DOWNT0,203
TGAR11FII TG ATIVO0,994
VGIR11FII VALREIII0,498
VILG11FII VINCILOG1,675
VINO11FII VINC COR0,961
VISC11FII VINCI SC2,089
VLOL11FII OLIMPIA0,235
VRTA11FII FATOR VE1,312
VTLT11FII VOT LOG0,314
XPCI11FII XP CRED0,742
XPCM11FII XP MACAE0,184
XPIN11FII XP INDL0,956
XPLG11FII XP LOG3,506
XPML11FII XP MALLS2,600
XPPR11FII XP PROP0,479
XPSF11FII XP SELEC0,533
TOTAL  100%
Fonte: B3

Outros índices semelhantes ao IFIX

Como dissemos, o IFIX é o principal indicador do mercado de FIIs, mas há outros índices criados por outras instituições para estabelecer novas medidas para este mercado. Conheça alguns:

1. XPFI, XPFT e XPFP: índices de fundos imobiliários da XP Investimentos

A XP investimentos criou três índices para acompanhar o desempenho médio das cotações de fundos imobiliários. São eles:
a. XPFI – Índice XP de Fundos Imobiliários
b. XPFT – Índice XP de Fundos Imobiliários de Tijolo
c. XPFP – Índice XP de Fundos Imobiliários de Papel

Saiba mais: https://conteudos.xpi.com.br/fundos-imobiliarios/relatorios/indices-de-fundos-imobiliarios-xpfi-xpft-xpfp

2. Suno 30 FIIs

Índice criado pela casa de research Suno, por não considerar o IFIX como um bom benchmark para os investidores, uma vez que ele foca em fundos de tijolo. A Suno, então, criou o SUno 30 FIIs com três dezenas de ativos de tijolo, papel e híbridos.

Saiba mais: https://www.sunoresearch.com.br/indice-suno-30-fiis

Cotação do IFIX: gráfico histórico do índice da B3

Confira abaixo o gráfico de cotações históricas do IFIX nos últimos 5 anos (2016 a 2020):

Cotação do IFIX: gráfico histórico do índice da B3
Dados históricos do IFIX nos últimos 5 anos – Fonte: B3

IFIX vs IBovespa: um comparativo de 5 anos

Abaixo, podemos conferir um comparativo da evolução histórica do IFIX frente ao Ibovespa nos últimos 5 anos. Notamos que o Ibov deu um retorno próximo dos 120%, enquanto o IFIX está na casa dos 96% de rentabilidade.

IFIX vs Ibovespa: comparativo dos últimos 5 anos
IFIX vs Ibovespa: comparativo dos últimos 5 anos – Fonte: B3

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Investidor buy & holder, co-fundador do Diário de Investimentos, jornalista (17.248/MG), fotojornalista, escritor, graduando em ciências econômicas, estrategista de conteúdo na área de Marketing Digital e especialista em gestão estratégica da comunicação e comunicação digital e mídias sociais.
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