Índice IFIX: o que é e qual é a composição da carteira?

Os fundos de investimento imobiliários (FIIs) são inegavelmente uma modalidade de investimento que caiu no gosto dos brasileiros. Semelhante às ações com o IBovespa, IB r X 50, IBrX 100, os FIIs têm o índice IFIX como o seu termômetro oficial.

Em setembro de 2020, os fundos imobiliários alcançaram a marca de 1 milhão de investidores, um salto considerável se olharmos para os 645 mil de dezembro de 2019 e os 208 mil de dezembro de 2018. Desse milhão, cerca de 74% são pessoas físicas, como eu e você. Ou seja, não é um investimento de ricos.

Neste artigo, vamos entender um pouco mais sobre o que é o índice IFIX, para o que ele serve na prática, sua composição e principais ativos para entrarmos com mais confiança nesse mercado. Vamos lá?

O que são Fundos Imobiliários (FIIs)?

Os fundos de investimento imobiliários são classes de ativos que permitem ser “donos” de partes de imóveis de diferentes usos. Assim como as ações permitem que tenhamos uma fatia do patrimônio de uma empresa, os FIIs nos possibilita ter uma fatia do patrimônio de um conjunto de imóveis e sermos remunerados proporcionalmente.

Em outras palavras, ao invés de comprarmos um imóvel inteiro para alugar, dividimos essa tarefa com milhares de outros investidores.

Na mecânica de operação dos FIIs, o fundo capta o dinheiro dos investidores, adquire e administra os imóveis e os explora comercialmente, retornando o valor dos alugueis para os cotistas. Os fundos devem distribuir 95% dos lucros auferidos para esses cotistas, seguindo o regime de caixa.

Hoje, há centenas de FIIs negociados na bolsa de valores com um patrimônio da casa das dezenas de bilhões de reais. Como são ativos de renda variável, torna-se necessária a criação de indicadores que permitem avaliar o crescimento dessa modalidade, a volatilidade dos negócios, sua movimentação histórica e demais análises. Com esse intuito, a B3 criou o índice IFIX.

O que é e para o que serve o índice IFIX?

Com função semelhante ao Ibovespa – índice que acompanha a evolução de uma carteira teórica de ações – o índice IFIX é uma carteira teórica com os principais fundos imobiliários da bolsa brasileira, definida conforme metodologia da B3.

Esse indicador existe desde 2012 com a finalidade de apurar o “desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários negociados” na bolsa. Logo, é um termômetro do mercado de FIIs.

Ele também adota a metodologia de pontos, em que o somatório das participações de cada FII no fundo resulta em um número X de pontos ao final do pregão. É relevante dizer ainda que, além das cotações dos papeis, o IFIX também considera a distribuição de lucros aos cotistas.

É importante salientar que ainda não existem ETFs do IFIX da mesma forma como há ETFs do IBovespa (Ex.: BOVA 11, BOVV11 etc). Isto significa que não é possível investir diretamente na variação do IFIX.

A única forma de fazer algo semelhante a isso seria montar uma carteira parecida com o IFIX, comprando fundo a fundo e em proporções parecidas. Claro que esta seria uma tarefa hercúlea. Então, o melhor a se fazer é estudar e investir nos melhores FIIs, balanceando e diversificando bem a carteira.

Metodologia da B3: como os FIIs são escolhidos para entrar no IFIX?

Conforme metodologia específica definida pela B3, os FIIs devem atender a alguns critérios para fazer parte do índice IFIX. Aqui estão os principais:

estar classificado entre os ativos elegíveis que, em 3 carteiras anteriores, em ordem decrescente de índice de negociabilidade (IN), representem um 95% do total desses indicadores.
estar presente em 95% dos pregões no período das 3 carteiras anteriores;
não ser classificado como “penny stock” (valor da cota abaixo de 1 real);
um FII que esteja em oferta pública pode ser incluído, mesmo sem estar listado durante as 3 carteiras anteriores. A sua oferta pública deve ter sido realizada antes do rebalanceamento anterior e ter 95% da presença desde seu início de negociação.

Após a escolha dos FIIs que participarão do índice, é preciso definir qual será o peso de cada um deles no IFIX. Isso é feito por meio dos critérios de ponderação, mas, por regra, não pode passar de 20% da composição do índice. Essa ponderação será feita pelo valor de mercado da totalidade das cotas emitidas pelo FII. Em outros termos, quando maior, mais peso no índice.

Como são muitos FIIs na carteira, o que veremos abaixo, é natural que eles tenham um peso menor em relação ao total e nenhum deles ultrapassa os 5% de peso na carteira, atualmente.

Os principais FIIs do IFIX

Alguns ativos de maior destaque são chamados de market movers. Da forma similar ao mercado de ações, em que apenas 5 empresas (Bradesco, Itaú, Petrobras, Vale, B3 e Weg) respondem por 40% da movimentação do Ibovespa -, ainda que esse índice tenha dezenas papeis na composição -, alguns ativos ocupam maior proporção na formação do IFIX.

Por conseguinte, podemos dizer com tranquilidade que os principais FIIs do IFIX são aqueles que possuem mais de 2% na composição da carteira ideal, como podemos ver abaixo na lista completa. São eles:

BBPO11 (Fundo Imobiliário BB Progressivo II)
BCFF11 (Fundo Imobiliário BTG Pactual Fundo de Fundos)
BRCR11 (Fundo Imobiliário BTG Pactual Corporate Office Fund)
HFOF11 (Fundo Imobiliário Hedge Top FOFII 3)
HGBS11 (Fundo Imobiliário Hedge Brasil Shopping)
HGLG11 (Fundo Imobiliário CSHG Logística)
HGRU11 (Fundo Imobiliário CSHG Renda Urbana)
IRDM11 (Iridium Recebíveis Imobiliários)
JSRE11 (Fundo Imobiliário JS Real Estate Multigestão)
KNCR11 (Fundo Imobiliário Kinea Rendimentos Imobiliários)
KNIP11 (Fundo Imobiliário Kinea Índice de Preços)
KNRI11 (Fundo Imobiliário Kinea Renda Imobiliária)
MXRF11 (Fundo Imobiliário Maxi Renda)
XPLG11 (Fundo Imobiliário XP LOG)
XPML11 (Fundo Imobiliário XP Malls)

Qual é a composição da carteira do IFIX hoje?

A composição completa da carteira do IFIX hoje compreende os seguintes ativos:

Código	Ação	Part. (%)
ABCP11	FII ABC IMOB	1,046
BPFF11	FII ABSOLUTO	0,384
ALZR11	FII ALIANZA	0,624
BARI11	FII BARIGUI	0,534
BBPO11	FII BB PRGII	1,983
BBFI11B	FII BB PROGR	0,317
BCFF11	FII BC FFII	2,044
BRCR11	FII BC FUND	2,412
BCIA11	FII BCIA	0,415
BCRI11	FII BEES CRI	0,541
BRCO11	FII BRESCO	1,825
BTCR11	FII BTG CRI	0,477
BTLG11	FII BTLG	1,652
CPFF11	FII CAP REIT	0,364
CPTS11	FII CAPI SEC	1,834
HGCR11	FII CSHG CRI	1,434
HGFF11	FII CSHG FOF	0,288
HGLG11	FII CSHG LOG	3,612
HGRU11	FII CSHG URB	2,564
HGPO11	FII CSHGPRIM	0,400
VRTA11	FII FATOR VE	1,262
GTWR11	FII G TOWERS	1,434
FIGS11	FII GEN SHOP	0,191
GGRC11	FII GGRCOVEP	1,141
HABT11	FII HABIT II	0,711
HCTR11	FII HECTARE	1,452
HGBS11	FII HEDGEBS	2,204
HGRE11	FII HG REAL	1,889
HTMX11	FII HOTEL MX	0,139
HSML11	FII HSI MALL	1,552
HFOF11	FII HTOPFOF3	2,394
FIIB11	FII INDL BR	0,392
IRDM11	FII IRIDIUM	3,068
JSRE11	FII JS REAL	2,118
KNRI11	FII KINEA	4,608
KNHY11	FII KINEA HY	1,352
KNIP11	FII KINEA IP	6,103
KNCR11	FII KINEA RI	3,937
KFOF11	FII KINEAFOF	0,486
MALL11	FII MALLS BP	0,804
MCCI11	FII MAUA	1,036
MXRF11	FII MAXI REN	2,636
MFII11	FII MERITO I	0,664
MGFF11	FII MOGNO	0,859
OUJP11	FII OURI JPP	0,374
OULG11	FII OURILOG	0,199
PATL11	FII PATR LOG	0,514
PATC11	FII PATRIA	0,328
PLCR11	FII PLURAL R	0,217
QAGR11	FII QUASAR A	0,296
RBRP11	FII RBR PROP	1,261
RBRF11	FII RBRALPHA	1,322
RBRR11	FII RBRHGRAD	0,816
RECR11	FII REC RECE	1,588
RECT11	FII REC REND	0,901
RBED11	FII RIOB ED	0,341
RBFF11	FII RIOB FF	0,282
RCRB11	FII RIOB RC	0,633
RBVA11	FII RIOB VA	1,369
RNGO11	FII RIONEGRO	0,190
FLMA11	FII S F LIMA	0,210
SADI11	FII SANT PAP	0,275
SARE11	FII SANT REN	0,569
SDIL11	FII SDI LOG	0,697
SPTW11	FII SP DOWNT	0,153
TEPP11	FII TEL PROP	0,384
TGAR11	FII TG ATIVO	1,125
TORD11	FII TORDE EI	0,315
TRXF11	FII TRX REAL	0,665
VGIP11	FII VALORAIP	0,437
VGIR11	FII VALREIII	0,455
CVBI11	FII VBI CRI	0,676
LVBI11	FII VBI LOG	1,527
PVBI11	FII VBI PRI	1,028
RVBI11	FII VBI REIT	0,150
VCJR11	FII VECTIS	0,668
VINO11	FII VINC COR	0,866
VISC11	FII VINCI SC	1,716
VILG11	FII VINCILOG	1,891
VTLT11	FII VOT LOG	0,263
XPCI11	FII XP CRED	0,697
XPIN11	FII XP INDL	0,833
XPLG11	FII XP LOG	3,351
XPCM11	FII XP MACAE	0,109
XPML11	FII XP MALLS	2,079
XPPR11	FII XP PROP	0,590
XPSF11	FII XP SELEC	0,458

Outros índices semelhantes ao IFIX

Como dissemos, o IFIX é o principal indicador do mercado de FIIs, mas há outros índices criados por outras instituições para estabelecer novas medidas para este mercado. Conheça alguns:

1. XPFI, XPFT e XPFP: índices de fundos imobiliários da XP Investimentos

A XP investimentos criou três índices para acompanhar o desempenho médio das cotações de fundos imobiliários. São eles:
a. XPFI – Índice XP de Fundos Imobiliários
b. XPFT – Índice XP de Fundos Imobiliários de Tijolo
c. XPFP – Índice XP de Fundos Imobiliários de Papel

Saiba mais: https://conteudos.xpi.com.br/fundos-imobiliarios/relatorios/indices-de-fundos-imobiliarios-xpfi-xpft-xpfp

2. Suno 30 FIIs

Índice criado pela casa de research Suno, por não considerar o IFIX como um bom benchmark para os investidores, uma vez que ele foca em fundos de tijolo. A Suno, então, criou o SUno 30 FIIs com três dezenas de ativos de tijolo, papel e híbridos.

Saiba mais: https://www.sunoresearch.com.br/indice-suno-30-fiis

Cotação do IFIX: gráfico histórico do índice da B3

Confira abaixo o gráfico de cotações históricas do IFIX nos últimos 5 anos (2016 a 2020):

IFIX vs IBovespa: um comparativo de 5 anos

Abaixo, podemos conferir um comparativo da evolução histórica do IFIX frente ao Ibovespa nos últimos 5 anos. Notamos que o Ibov deu um retorno próximo dos 120%, enquanto o IFIX está na casa dos 96% de rentabilidade.