Como montar uma carteira de Fundos Imobiliários (FIIs)? Veja a minha estratégia!

Montar uma carteira de Fundos Imobiliários (FIIs) deve seguir as mesmas regras para montar uma carteira de ações vencedora? Quando optei por seguir o método do Buy&Hold, dando mais importância aos fundamentos do que às cotações, essa era uma dúvida que me ocorria.

Para escolher os FIIs, eu deveria ponderar sobre os mesmos critérios para comprar uma ação? Parece muito simples, certo? Ver se há lucro consistente, bons fatores de governança, pagamento de proventos, controle do endividamento, etc.

No entanto, são tipos de ativos financeiros diferentes e, por isso, compreendi que a análise deve ir por caminhos um pouco diferentes, embora o objetivo principal seja localizar os melhores FIIs para investir. Em outras palavras, aqueles com os melhores fundamentos.

Por falar em FIIs e carteiras de investimento, confira outros artigos que já publicamos sobre o tema:

SAIBA MAIS:
Fundos de fundos imobiliários (FOFs): vale a pena investir?
Índice IFIX: o que é e qual é a composição da carteira?
Eduardo Cavalcanti, do Fundamentei, analisou minha carteira ao vivo!
Checklist: saiba como analisar fundos imobiliários (FIIs) com enorme facilidade

Como montar uma carteira de Fundos Imobiliários?

Sem mais delongas, depois de alguns estudos, defini alguns critérios que me ajudariam a montar uma carteira de Fundos Imobiliários condizente com o meu perfil de investidor e que seja também adequada ao meu apetite por risco em renda variável.

1. Não seguir carteiras recomendadas

Para começar, defini que não iria seguir recomendações de carteiras de corretoras ou analistas de mercado. A meu ver, não há nada de errado em adotar essa estratégia, sobretudo para quem tem pouco conhecimento do mercado.

Porém, o critério inicial que deveria guiar todos os demais deveria fundamentar e centralizar as decisões em mim. Ou seja, meus acertos são meus acertos e meus erros são meus erros. Essa é uma estratégia que adotei para que as escolhas dos Fundos Imobiliários que viriam a compor minha carteira fossem os mais alinhados com o que eu procuro nesse tipo de investimento, do ponto de vista de risco e qualidade das escolhas. Isso vale também por se prender demais apenas aos ativos que fazem parte do IFIX.

2. Evitar Fundos de Fundos (FOFs)

Outro critério importante que defini para a minha carteira de Fundos Imobiliários foi não comprar cotas de Fundos de Fundos. Esse é um preceito semelhante ao que adoto aos ETFs na carteira. Em outro artigo, mostrei a ilusão que existe ao pensar que um gestor vai escolher os melhores FIIs para você e sempre acertar o momento correto de alterar as posições. Optei por uma metodologia em que, neste início, evito a gestão e a exposição passivas ao mercado. Prefiro escolher um a um os FIIs que mais me agradam e ponderá-los de acordo com o seu risco na composição geral do portfólio.

3. Dar pesos iguais para os fundos em carteira

Ao realizar o desenho das macro alocações, resolvi montar uma carteira de Fundos Imobiliários com 15 ativos e todos teriam o mesmo peso dentro do portfólio. A estratégia foi comprar um por mês e, a partir daí, somente aportar naqueles que forem ficando para atrás devido às valorizações/desvalorizações das cotas.

4. Menor exposição aos FIIs de papel

Como critério geral, também optei por ter uma menor exposição aos FIIs de papel, aqueles que investem em CRIs, LCIs, etc. Não os acho um investimento ruim, mas iria favorecer aqueles fundos que são mais fáceis de analisar, os de tijolo, em que se analisa basicamente os tipos de imóveis, qualidade, ocupação, aluguéis e fatores de mais simples compreensão.

5. Diversificar entre tipos de FII e tipos de imóveis

Dadas as características gerais da carteira, comecei a definir os critérios de diversificação. O primeiro deles seria fazer isso por meio da escolha de diversos tipos de FII e de imóveis. Ou seja, escolher FIIs logísticos, de lajes corporativas, industriais, etc. Desse modo, garantir que a carteira esteja bem diversificada com diferentes imóveis e mais resiliente frente ao cenário econômico.

6. Diversificar em regiões

Outro ponto importantíssimo foi, sempre ao escolher um FII novo, avaliar se não há muita concentração regional dentro do Fundo ou na minha carteira. Por exemplo, se houvesse comprado uma cota de um Fundo com muitos imóveis em São Paulo, deveria procurar outros com propriedades também em diferentes regiões para que, assim sendo, ficasse também diversificado regionalmente, uma vez que sabemos que podem haver diferenças e impactos econômicos regionais que afetam o mercado imobiliário e o custo dos imóveis.

Além disso, é importante saber que os imóveis são alugados e, estando em diferentes regiões e ocupados por diferentes tipos de inquilinos, é possível tornar o investimento mais seguro e protegido.

7. Avaliar a governança e o tipo de gestão

Assim como nas ações, saber como montar uma carteira de Fundos Imobiliários (FIIs) é importantíssimo colocar a governança entre os primeiros critérios de escolha, a frente inclusive dos resultados financeiros. Uma gestão desastrosa e com muitos rolos no mercado pode colocar todo o patrimônio dos cotistas a perder. Então, ao optar por um novo FII para o meu portfólio, faço uma pesquisa essencial sobre critérios de governança.

Essa pesquisa envolver fatores como: se já houve escândalos de gestão no passado, quem são os administradores e se já houve denúncias contra eles, quem é a gestora e se há algum tipo de informações negativas sobre ela, se a gestão é bem avaliada por quem já é cotista do Fundo, entre outros itens relacionados.

8. Avaliar a remuneração dos cotistas

Um dos maiores benefícios de investir nos Fundos Imobiliários é poder receber os proventos da exploração comercial dos imóveis. Então, ao escolher um FII, pondero também sobre a remuneração dos cotistas e isso vai além do dividend yield. Além de avaliar se a remuneração é alta ou baixa, é preciso entender de onde vem esse dinheiro, como está a regularidade dos pagamentos dos aluguéis, se são bons inquilinos, entre outras. O pagamento regular e/ou crescente de proventos diz muito mais sobre um FII do que aqueles que pagam maiores DYs.

9. Diversificar entre FIIs de patrimônios diferentes

Para aumentar a diversificação da carteira de Fundos Imobiliários também é preciso considerar o tamanho do patrimônio dos Fundos. Os com patrimônios maiores não necessariamente serão os melhores. Isso varia, conforme falei, com seu perfil de risco. Se você tem um perfil conservador, escolher FIIs com patrimônios maiores talvez faça mais sentido. Mas há excelentes Fundos com patrimônios intermediários (abaixo de R$1 bilhão) que apresentam bons resultados e vale o estudo. Desse modo, a carteira fica composta com FIIs de patrimônios diversos, aqueles que ainda estão crescendo como os que estão consolidados no mercado.

10. Diversificar entre gestoras

Por fim, é preciso também diversificar entre as gestoras de Fundos Imobiliários. A XP, Credit Suisse e a Kinea , por exemplo, têm alguns dos FIIs mais populares do mercado (Ex.: HGLG11, KNRI11, XPLG11). Porém, se há muita concentração de gestora dentro da sua carteira, você coloca um risco a mais no portfólio. Isso se dá, pois um rolo de governança com alguma delas pode colocar vários FIIs da carteira sob ameaça ao mesmo tempo. Por isso, é bom também procurar outras gestoras além das mais populares do mercado a fim de se proteger também pela diversificação na gestão e, acredite, há muita gente fazendo um trabalho digno. Basta aprofundar as pesquisas um pouco mais.


Investidor buy & holder, co-fundador do Diário de Investimentos, jornalista (17.248/MG), fotojornalista, escritor, graduando em ciências econômicas, estrategista de conteúdo na área de Marketing Digital e especialista em gestão estratégica da comunicação e comunicação digital e mídias sociais.
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