Afinal, o que são fundos de fundos imobiliários? Eles são uma boa opção de investimento? Vale a pena estudar e comprá-los? Eles têm bons rendimentos quando comparados ao benchmarking?
Essas são algumas perguntas que vamos responder no artigo de hoje. O tema está constantemente em voga, já que se nota (1) a preferência cultural do brasileiro no investimento em imóveis e (2) o crescimento impressionante no número de pessoas físicas aplicando suas reservas em fundos imobiliários (FIIs).
Em setembro deste ano, essa modalidade de investimento em renda variável rompeu pela primeira vez a marca de um milhão de investidores, considerando pandemia, crise econômica e tudo. Em 2009, eram apenas 12 mil. Ou seja, mercado mais do que aquecido!
O que são Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs)?
Antes de começarmos, vamos fazer uma rápida lembrança do que são os fundos de investimento imobiliários. Hoje, temos mais de 4 centenas fundos imobiliários (FIIs) listados em bolsa.
Esse tipo de ativo surgiu como uma tentativa – bem sucedida – de democratizar o investimento em imóveis e favorecer a expansão do mercado imobiliário no Brasil, conforme registrou-se a demanda adequada.
Em resumo, divide-se o patrimônio do fundo em milhares (ou milhões) de cotas e as negociam em bolsa de valores. O montante levantado é utilizado na compra, construção e manutenção de imóveis de diversos tipos (galpões, shoppings, edifícios comerciais etc).
Os donos das cotas, então, passam a ser donos de “porcentagens do imóvel”, por assim dizer, e não do imóvel inteiro. Dessa forma, minimiza-se o risco e possibilita-se a entrada de diversos tipos de investidores.
Esses cotistas, por sua vez, recebem mensalmente pelo menos 95% do rendimento do FII. Em outras palavras, os aluguéis ou demais proventos gerados pelo uso comercial do imóvel.
Diversificação ao investir em FIIs: os melhores tipos
O investidor de renda variável de sucesso está familiarizado com o termo diversificação que, em outros termos, significa diluir o risco da sua carteira em mais de uma classe de investimento.
Isso também vale para os FIIs, visto que possuem alguns tipos específicos que auxiliam a aplicação do seu dinheiro de forma mais diversificada nesse tipo de mercado. Entre eles, é comum que se busque também os melhores fundos de fundos, que entraremos em detalhes em instantes. Mas, primeiro, vamos conhecer os principais tipos de FIIs:
- Fundos de renda (tijolo): os mais comuns no mercado. São aqueles que o gestor do fundo compra ou constrói um imóvel e o coloca para alugar.
- Fundos de recebíveis (papel): também conhecidos como CRI – Certificados de Recebíveis Imobiliários. Sua receita não vem dos imóveis, mas de operações que realizam no mercado imobiliário, tendo os imóveis como garantia no negócio.
- Fundos de desenvolvimento imobiliário: mais complexos e difíceis de estudar. Captam recursos para construir e o lucro distribuídos aos cotistas vem das vendas dos imóveis.
- Fundo de Fundos (FOF): é um portfólio montado com a compra de vários fundos de diversos tipos. São procurados por aqueles que não tem tempo ou disposição para estudar a fundo os FIIs e escolher os melhores para a sua carteira.
Há, como você pode imaginar, outros tipos de fundos, mas estes sãos os principais e mais procurados. Vamos focar agora em entender melhor o que são os fundos de fundos imobiliários, foco do nosso artigo.
O que são fundos de fundos imobiliários (FOFs)?
Os fundos imobiliários do tipo FOF funcionam de modo semelhante a um fundo de ações. Ou seja, há também um gestor responsável por escolher e montar a cesta de ativos que vão compor o fundo, visando a diversificação, a maximização de renda e o lucro.
Ao optar por esse tipo de FII, o investidor transfere ao gestor do fundo a responsabilidade de estudar e comprar os papeis. Por ter valor e necessidade de estudos menores, são considerados a porta de entrada para os iniciantes no investimento em fundos imobiliários.
Os FOFs possuem entre 20 e 30 ativos na carteira e ganham dinheiro com a valorização dos títulos, os rendimentos recebidos e a troca das posições na cesta, ou seja, quando compra barato e vende mais caro.
Uma vez que depende da sagacidade do gestor para escolher os melhores fundos, ele tem de ser vantajoso no longo prazo, imagina-se. Mas vamos entrar nos detalhes sobre eficiência um pouco mais adiante. Por hora, vamos listar as vantagens e desvantagens do FOFs.
Vantagens dos fundos de fundos (FOFs)
Entre as principais vantagens de comprar esse tipo de papel, destacam-se:
- diversificação;
- baixo custo;
- gestão profissional dedicada ao fundo;
- facilidade para os iniciantes;
- são menos arriscados.
Desavantagens dos fundos de fundos (FOFs)
Por outro lado, vale também destacar algumas desvantagens dos FoFs, uma vez que também são investimentos de renda variável e têm riscos atrelados. São elas:
- os gestores podem errar;
- os gestores podem não superar o benchmarking;
- o investidor não tem poder de decisão sobre como o fundo será montado;
- fundos ruins podem ser incluídos na carteira;
- taxas de administração e performance podem ser cobradas.
Exemplos de fundos de fundos (FOFs)
Entre os melhores e mais procurados fundos de fundos imobiliários disponíveis no mercado, visto que alguns inclusive fazem parte do IFIX, podemos citar:
- BCFF11 (Fundo Imobiliário BTG Pactual Fundo de Fundos)
- HFOF11 (Fundo Imobiliário Hedge Top FOFII 3)
- MGFF11 (Mogno Fundo de Fundos)
- RBRF11 (RBR Alpha Fundo de Fundos)
- BCIA11 (Bradesco Carteira Imobiliária Ativa)
- KFOF11 (Fundo de fundo Kinea)
Além destes, outros FOFs também são bastante procurados para análise e você consegue encontrá-los em sites de análise fundamentalista como o FundsExplorer, por exemplo.
Vale a pena investir em fundos de fundos?
Como são ativos de entrada no mundo dos FIIs, fica o questionamento se eles são vantajosos e se realmente vale a pena ter fundos de fundos na carteira. Muitos investidores os escolhem por ser um pontapé inicial neste tipo de aplicação.
Já dissemos em outras publicações que, ao montar uma carteira de ações e FIIs vencedora, o investidor deve observar alguns fatores e um dos principais é desenvolver o seu método e assumir as próprias decisões.
Ou seja, ao delegar a tarefa por meio de FOFs, ETFs e fundos de ações, você aceita que outra pessoa tome as decisões para você confiando cegamente que ela vai acertar sempre em todas as decisões.
Vai de cada investidor aceitar se concordar em deixar as decisões da montagem da carteira nas mãos do gestor do fundo. No meu caso, conforme fui estudando mais os FIIs, hoje faço minhas as palavras do Eduardo Cavalcanti no dia 9 de novembro em uma postagem no Telegram do Fundamentei:
Existe uma ilusão de que um gestor profissional vai acertar o timing de comprar e vender para você no longo prazo, não vai! Esse estudo mostra que a maioria fica com retornos muito próximos ao IFIX, alguns até abaixo, o que não compensa deixar de analisar por conta própria e escolher seus próprios FIIs sem precisar delegar essa decisão pra terceiros e pagar taxa de administração duplicada, por exemplo.
Eduardo Cavalcanti – Fundamentei
Eduardo, na ocasião, comentava o estudo abaixo do Bastter que compara o desempenho de alguns FOFs perante o IFIX, o principal benchmarking do setor. Nele, podemos ver que poucos fundos de fundos imobiliários se mantiveram vantajosos de forma consistente no longo prazo.
Veja que incluir FOFs na carteira não é uma decisão errada, mas é uma definição que traz riscos atrelados e perda do poder de decisão e você deve estar ciente desses riscos.
Cruzamento de 3 princinpais FOFs com o IFIX
Por fim, antes de finalizarmos, vamos fazer a comparação rápida de três fundos de fundos com o IFIX em um prazo estendido. Optamos por escolher três FOFs que atualmente fazem parte do benchmarking.
Vale lembrar que os FIIs são uma modalidade de investimento relativamente jovem, o que nos impossibilita ainda criar comparações ao longo de várias décadas. Em alguns casos, serão poucos anos.
1. BCFF11
O IFIX está representado pela linha laranja e o BCFF11 pela linha azul. No curto prazo, vantagem para o FOF. Atualmente, o BCFF representa 2,32% do IFIX.
2. HFOF11
O IFIX está representado pela linha laranja e o HFOF11 pela linha azul. No curto prazo, vantagem para o FOF. Atualmente, o HFOF representa 2,84% do IFIX.
3. MGFF11
O IFIX está representado pela linha laranja e o MGFF11 pela linha azul. No curto prazo, empate técnico. Atualmente, o MGFF representa 1,0% do IFIX.
Dessa forma, veja que, no curto prazo, justamente por esses FIIs terem data de criação muito recente, os FOFs estão levando vantagem, sobretudo pelo momento de recuperação econômica pós-pandemia.
No entanto, compare com o estudo do Bastter no longo prazo, em que os fundos de fundos imobiliários enfrentam grandes dificuldades para bater o IFIX. Não vale a pena ter resultados apenas no curto prazo, uma vez que você transfere as suas decisões e isso tem um custo envolvido.
Portanto, fica ao seu critério, amigo leitor, estudar e decidir se esse tipo de investimento faz sentido para você. Particularmente, prefiro estudar os FIIs que não sejam FOFs e compor a minha carteira com os meus preferidos e com base no meu método.
Por hoje, é isso! Sempre estude os fundamentos para decidir quais são os melhores FIIs, de acordo com o seu método. Abaixo, listamos alguns sites que você poderá acessar todas as principais informações do FII desejado. Confira na leitura do próximo artigo!
