O Cap Rate é uma ferramenta utilizada por aqueles que desejam investir no mercado imobiliário. O indicador é um ótimo auxiliador para calcular o retorno do capital que será investido, e assim, saber se o investimento irá ou não valer a pena.
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O que é Cap Rate?
É um termo reduzido para capitalization rate, que em português significa taxa de capitalização. O indicador é utilizado para calcular o retorno de capital que um investimento terá. Contudo, serve apenas para imóveis.
ROIC
Uma função similar é a do ROIC, Retorno Sobre Capital Investido, que calcula o ganho que um investimento terá. Mas, ele pode ser utilizado para saber o resultado de qualquer aplicação.
Por meio desse cálculo é possível saber o tamanho do resultado que poderá ter com determinado imóvel, e assim, compará-los com outros. Assim, saberá onde será melhor investir. Mas para tal, é preciso saber como calcular.
Foto: Calcular o Cap Rate é uma boa opção para saber se o investimento trará resultados
Como é aplicado?
Para saber o resultado, primeiro você precisa entender como funciona o cálculo. É bem simples de se aplicar. A fórmula é a seguinte: Cap Rate (%) = ( aluguel anual / valor do imóvel ) * 100. Então, veja como encontrar a porcentagem:
- Saiba o valor anual do aluguel;
- Em seguida, divida pelo valor do imóvel;
- Por fim, basta multiplicar por 100.
Com três passos simples é possível verificar o Cap. Aliás, caso não tenha o valor anual do aluguel, basta multiplicar o mensal por 12. Assim, terá quanto é pago por ano no imóvel.
Exemplo da utilização do Cap Rate
Para explicar melhor como funciona a fórmula, veja um exemplo para esclarecer. João, tem uma casa avaliada em R$ 500 mil, que está alugada pelo valor de R$ 3,5 mil por mês. Então:
- Multiplique R$ 3,5 mil por 12, para definir o valor anual do aluguel;
- Depois divida o resultado por R$ 500 mil, que é o valor do imóvel;
- Por fim, multiplique por 100.
A casa de João, com o aluguel atual, terá um rendimento na taxa de capitalização de 8,4%. Ou seja, essa é a porcentagem do ganho do total do investimento que ele fez no imóvel.
Quando utilizar o Cap Rate?
O Cap Rate serve para você avaliar melhor a sua cartilha de investimentos e ver em qual investimento vale a pena fazer. Aliás, pode comparar entre um imóvel ou a aplicação em um fundo de investimento imobiliário, o FIIs.
Além de utilizar o Cap nos seus imóveis e ver a rentabilidade, você também pode usá-lo em fundos imobiliários. Assim, consegue analisar se o investimento foi condizente ao período.
Quando aplicado ao FIIs, o cálculo muda um pouco. Então, a fórmula usada é: (%) = (receita anual / valor de mercado do fundo) * 100. Portanto, entenda o que diferencia:
- O valor anual do aluguel passa a ser a receita anual do fundo imobiliário;
- Já o valor do imóvel passa a ser o do mercado do portfólio.
Em geral, os fundos imobiliários são um grupo de pessoas que se reúnem com o objetivo de investir no ramo imobiliário. Portanto, é composto por um administrador que comanda de acordo com as estratégias.
Cotas de FIIs
Ele é por cotas, ou seja, cada investidor tem a sua parcela e quanto maior for, mais retorno terá. Então, é comum que os FII invistam em ativos imobiliários como, por exemplo:
- Hospitais;
- Shopping Center;
- Galpão Logístico;
- Imóveis residenciais;
- Sedes empresariais.
No caso, o indicador, no fundo imobiliário, é para avaliar se o investimento é viável e se trará um retorno positivo para os investidores. Ou seja, um dado essencial antes de qualquer negociação.
O que causa impacto no Cap Rate?
Vale lembrar que o Cap Rate atua como qualquer indicador que possa apresentar taxas de lucro. Afinal, o seu componente para realizar o cálculo é uma variante e pode haver dois fatores que influenciam na hora de implementar. Então, são eles:
- O aluguel;
- Valor do imóvel.
Esses elementos são utilizados de forma direta no cálculo do indicador, ou seja, eles influenciam na taxa que retornará sobre o montante aplicado. Contudo, outros fatores podem influenciar indiretamente, por exemplo:
- A Inflação;
- Inadimplência;
- A taxa de vacância;
- Revisão no contrato de aluguel.
Além do mais, é importante ter em mente que quanto maior for o resultado do seu Cap Rate, melhor será a relação entre patrimônio e aluguéis recebidos. Então, mais vantajoso terá sido o seu investimento.
Imagem de F. Muhammad por Pixabay
