Os fundos de investimento imobiliários (FIIs) são inegavelmente uma modalidade de investimento que caiu no gosto dos brasileiros. Semelhante às ações com o IBovespa, IBrX 50, IBrX 100, os FIIs têm o índice IFIX como o seu termômetro oficial.
Em setembro de 2020, os fundos imobiliários alcançaram a marca de 1 milhão de investidores, um salto considerável se olharmos para os 645 mil de dezembro de 2019 e os 208 mil de dezembro de 2018. Desse milhão, cerca de 74% são pessoas físicas, como eu e você. Ou seja, não é um investimento de ricos.
Neste artigo, vamos entender um pouco mais sobre o que é o índice IFIX, para o que ele serve na prática, sua composição e principais ativos para entrarmos com mais confiança nesse mercado. Vamos lá?
O que são Fundos Imobiliários (FIIs)?
Os fundos de investimento imobiliários são classes de ativos que permitem ser “donos” de partes de imóveis de diferentes usos. Assim como as ações permitem que tenhamos uma fatia do patrimônio de uma empresa, os FIIs nos possibilita ter uma fatia do patrimônio de um conjunto de imóveis e sermos remunerados proporcionalmente.
Em outras palavras, ao invés de comprarmos um imóvel inteiro para alugar, dividimos essa tarefa com milhares de outros investidores.
Na mecânica de operação dos FIIs, o fundo capta o dinheiro dos investidores, adquire e administra os imóveis e os explora comercialmente, retornando o valor dos alugueis para os cotistas. Os fundos devem distribuir 95% dos lucros auferidos para esses cotistas, seguindo o regime de caixa.
Hoje, há centenas de FIIs negociados na bolsa de valores com um patrimônio da casa das dezenas de bilhões de reais. Como são ativos de renda variável, torna-se necessária a criação de indicadores que permitem avaliar o crescimento dessa modalidade, a volatilidade dos negócios, sua movimentação histórica e demais análises. Com esse intuito, a B3 criou o índice IFIX.
O que é e para o que serve o índice IFIX?
Com função semelhante ao Ibovespa – índice que acompanha a evolução de uma carteira teórica de ações – o índice IFIX é uma carteira teórica com os principais fundos imobiliários da bolsa brasileira, definida conforme metodologia da B3.
Esse indicador existe desde 2012 com a finalidade de apurar o “desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários negociados” na bolsa. Logo, é um termômetro do mercado de FIIs.
Ele também adota a metodologia de pontos, em que o somatório das participações de cada FII no fundo resulta em um número X de pontos ao final do pregão. É relevante dizer ainda que, além das cotações dos papeis, o IFIX também considera a distribuição de lucros aos cotistas.
É importante salientar que ainda não existem ETFs do IFIX da mesma forma como há ETFs do IBovespa (Ex.: BOVA 11, BOVV11 etc). Isto significa que não é possível investir diretamente na variação do IFIX.
A única forma de fazer algo semelhante a isso seria montar uma carteira parecida com o IFIX, comprando fundo a fundo e em proporções parecidas. Claro que esta seria uma tarefa hercúlea. Então, o melhor a se fazer é estudar e investir nos melhores FIIs, balanceando e diversificando bem a carteira.
Metodologia da B3: como os FIIs são escolhidos para entrar no IFIX?
Conforme metodologia específica definida pela B3, os FIIs devem atender a alguns critérios para fazer parte do índice IFIX. Aqui estão os principais:
- estar classificado entre os ativos elegíveis que, em 3 carteiras anteriores, em ordem decrescente de índice de negociabilidade (IN), representem um 95% do total desses indicadores.
- estar presente em 95% dos pregões no período das 3 carteiras anteriores;
- não ser classificado como “penny stock” (valor da cota abaixo de 1 real);
- um FII que esteja em oferta pública pode ser incluído, mesmo sem estar listado durante as 3 carteiras anteriores. A sua oferta pública deve ter sido realizada antes do rebalanceamento anterior e ter 95% da presença desde seu início de negociação.
Após a escolha dos FIIs que participarão do índice, é preciso definir qual será o peso de cada um deles no IFIX. Isso é feito por meio dos critérios de ponderação, mas, por regra, não pode passar de 20% da composição do índice. Essa ponderação será feita pelo valor de mercado da totalidade das cotas emitidas pelo FII. Em outros termos, quando maior, mais peso no índice.
Como são muitos FIIs na carteira, o que veremos abaixo, é natural que eles tenham um peso menor em relação ao total e nenhum deles ultrapassa os 5% de peso na carteira, atualmente.
Os principais FIIs do IFIX
Alguns ativos de maior destaque são chamados de market movers. Da forma similar ao mercado de ações, em que apenas 5 empresas (Bradesco, Itaú, Petrobras, Vale, B3 e Weg) respondem por 40% da movimentação do Ibovespa -, ainda que esse índice tenha dezenas papeis na composição -, alguns ativos ocupam maior proporção na formação do IFIX.
Por conseguinte, podemos dizer com tranquilidade que os principais FIIs do IFIX são aqueles que possuem mais de 2% na composição da carteira ideal, como podemos ver abaixo na lista completa. São eles:
- BBPO11 (Fundo Imobiliário BB Progressivo II)
- BCFF11 (Fundo Imobiliário BTG Pactual Fundo de Fundos)
- BRCR11 (Fundo Imobiliário BTG Pactual Corporate Office Fund)
- HFOF11 (Fundo Imobiliário Hedge Top FOFII 3)
- HGBS11 (Fundo Imobiliário Hedge Brasil Shopping)
- HGLG11 (Fundo Imobiliário CSHG Logística)
- HGRU11 (Fundo Imobiliário CSHG Renda Urbana)
- IRDM11 (Iridium Recebíveis Imobiliários)
- JSRE11 (Fundo Imobiliário JS Real Estate Multigestão)
- KNCR11 (Fundo Imobiliário Kinea Rendimentos Imobiliários)
- KNIP11 (Fundo Imobiliário Kinea Índice de Preços)
- KNRI11 (Fundo Imobiliário Kinea Renda Imobiliária)
- MXRF11 (Fundo Imobiliário Maxi Renda)
- XPLG11 (Fundo Imobiliário XP LOG)
- XPML11 (Fundo Imobiliário XP Malls)
Qual é a composição da carteira do IFIX hoje?
A composição completa da carteira do IFIX hoje compreende os seguintes ativos:
| Código | Ação | Part. (%) |
|---|---|---|
| ABCP11 | FII ABC IMOB | 1,046 |
| BPFF11 | FII ABSOLUTO | 0,384 |
| ALZR11 | FII ALIANZA | 0,624 |
| BARI11 | FII BARIGUI | 0,534 |
| BBPO11 | FII BB PRGII | 1,983 |
| BBFI11B | FII BB PROGR | 0,317 |
| BCFF11 | FII BC FFII | 2,044 |
| BRCR11 | FII BC FUND | 2,412 |
| BCIA11 | FII BCIA | 0,415 |
| BCRI11 | FII BEES CRI | 0,541 |
| BRCO11 | FII BRESCO | 1,825 |
| BTCR11 | FII BTG CRI | 0,477 |
| BTLG11 | FII BTLG | 1,652 |
| CPFF11 | FII CAP REIT | 0,364 |
| CPTS11 | FII CAPI SEC | 1,834 |
| HGCR11 | FII CSHG CRI | 1,434 |
| HGFF11 | FII CSHG FOF | 0,288 |
| HGLG11 | FII CSHG LOG | 3,612 |
| HGRU11 | FII CSHG URB | 2,564 |
| HGPO11 | FII CSHGPRIM | 0,400 |
| VRTA11 | FII FATOR VE | 1,262 |
| GTWR11 | FII G TOWERS | 1,434 |
| FIGS11 | FII GEN SHOP | 0,191 |
| GGRC11 | FII GGRCOVEP | 1,141 |
| HABT11 | FII HABIT II | 0,711 |
| HCTR11 | FII HECTARE | 1,452 |
| HGBS11 | FII HEDGEBS | 2,204 |
| HGRE11 | FII HG REAL | 1,889 |
| HTMX11 | FII HOTEL MX | 0,139 |
| HSML11 | FII HSI MALL | 1,552 |
| HFOF11 | FII HTOPFOF3 | 2,394 |
| FIIB11 | FII INDL BR | 0,392 |
| IRDM11 | FII IRIDIUM | 3,068 |
| JSRE11 | FII JS REAL | 2,118 |
| KNRI11 | FII KINEA | 4,608 |
| KNHY11 | FII KINEA HY | 1,352 |
| KNIP11 | FII KINEA IP | 6,103 |
| KNCR11 | FII KINEA RI | 3,937 |
| KFOF11 | FII KINEAFOF | 0,486 |
| MALL11 | FII MALLS BP | 0,804 |
| MCCI11 | FII MAUA | 1,036 |
| MXRF11 | FII MAXI REN | 2,636 |
| MFII11 | FII MERITO I | 0,664 |
| MGFF11 | FII MOGNO | 0,859 |
| OUJP11 | FII OURI JPP | 0,374 |
| OULG11 | FII OURILOG | 0,199 |
| PATL11 | FII PATR LOG | 0,514 |
| PATC11 | FII PATRIA | 0,328 |
| PLCR11 | FII PLURAL R | 0,217 |
| QAGR11 | FII QUASAR A | 0,296 |
| RBRP11 | FII RBR PROP | 1,261 |
| RBRF11 | FII RBRALPHA | 1,322 |
| RBRR11 | FII RBRHGRAD | 0,816 |
| RECR11 | FII REC RECE | 1,588 |
| RECT11 | FII REC REND | 0,901 |
| RBED11 | FII RIOB ED | 0,341 |
| RBFF11 | FII RIOB FF | 0,282 |
| RCRB11 | FII RIOB RC | 0,633 |
| RBVA11 | FII RIOB VA | 1,369 |
| RNGO11 | FII RIONEGRO | 0,190 |
| FLMA11 | FII S F LIMA | 0,210 |
| SADI11 | FII SANT PAP | 0,275 |
| SARE11 | FII SANT REN | 0,569 |
| SDIL11 | FII SDI LOG | 0,697 |
| SPTW11 | FII SP DOWNT | 0,153 |
| TEPP11 | FII TEL PROP | 0,384 |
| TGAR11 | FII TG ATIVO | 1,125 |
| TORD11 | FII TORDE EI | 0,315 |
| TRXF11 | FII TRX REAL | 0,665 |
| VGIP11 | FII VALORAIP | 0,437 |
| VGIR11 | FII VALREIII | 0,455 |
| CVBI11 | FII VBI CRI | 0,676 |
| LVBI11 | FII VBI LOG | 1,527 |
| PVBI11 | FII VBI PRI | 1,028 |
| RVBI11 | FII VBI REIT | 0,150 |
| VCJR11 | FII VECTIS | 0,668 |
| VINO11 | FII VINC COR | 0,866 |
| VISC11 | FII VINCI SC | 1,716 |
| VILG11 | FII VINCILOG | 1,891 |
| VTLT11 | FII VOT LOG | 0,263 |
| XPCI11 | FII XP CRED | 0,697 |
| XPIN11 | FII XP INDL | 0,833 |
| XPLG11 | FII XP LOG | 3,351 |
| XPCM11 | FII XP MACAE | 0,109 |
| XPML11 | FII XP MALLS | 2,079 |
| XPPR11 | FII XP PROP | 0,590 |
| XPSF11 | FII XP SELEC | 0,458 |
Outros índices semelhantes ao IFIX
Como dissemos, o IFIX é o principal indicador do mercado de FIIs, mas há outros índices criados por outras instituições para estabelecer novas medidas para este mercado. Conheça alguns:
1. XPFI, XPFT e XPFP: índices de fundos imobiliários da XP Investimentos
A XP investimentos criou três índices para acompanhar o desempenho médio das cotações de fundos imobiliários. São eles:
a. XPFI – Índice XP de Fundos Imobiliários
b. XPFT – Índice XP de Fundos Imobiliários de Tijolo
c. XPFP – Índice XP de Fundos Imobiliários de Papel
Saiba mais: https://conteudos.xpi.com.br/fundos-imobiliarios/relatorios/indices-de-fundos-imobiliarios-xpfi-xpft-xpfp
2. Suno 30 FIIs
Índice criado pela casa de research Suno, por não considerar o IFIX como um bom benchmark para os investidores, uma vez que ele foca em fundos de tijolo. A Suno, então, criou o SUno 30 FIIs com três dezenas de ativos de tijolo, papel e híbridos.
Saiba mais: https://www.sunoresearch.com.br/indice-suno-30-fiis
Cotação do IFIX: gráfico histórico do índice da B3
Confira abaixo o gráfico de cotações históricas do IFIX nos últimos 5 anos (2016 a 2020):
IFIX vs IBovespa: um comparativo de 5 anos
Abaixo, podemos conferir um comparativo da evolução histórica do IFIX frente ao Ibovespa nos últimos 5 anos. Notamos que o Ibov deu um retorno próximo dos 120%, enquanto o IFIX está na casa dos 96% de rentabilidade.
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